新加坡永久居民(PR)买政府组屋流程

新加坡建屋局规定,夫妻两人持永久居民全部满3年,可以在转售市场购买组屋。购买流程为:

1.找一个银行助理评估你可以最多贷款多少买屋子,并获得一份贷款原则批准书(免费)。

2.确认你要的地点

3.找一个你觉得沟通舒服的房屋经纪,告诉他你的要求(地点,房屋大小,楼层,内部装修),你告诉他越详细,就越能做的越好,避免带你看你不想看的屋子。一个好的房屋经纪可以节省你许多的时间和麻烦。

4.当你找到了梦中的家后:

  • 放 1-1000新币的定金,让所有的屋主签OTP
  • 在拿到OTP当天或者第二天,提交申请做房屋估价
  • 拿到房屋估价,去银行拿到贷款协议书
  • 在签好OTP的21天之内,执行 OTP,(Exercise OTP)付一笔费用给卖方,包括定金,最高5000
  • 如果需要,同时填写买主的CHECK LIST
  • 呈交所有资料给HDB,等待第一次面议(1st appointment)
  • 10天内HDB会派技术人员去检查房屋,有任何未经批准的装修,屋主需做回。

5.第一次面议时,HDB官员会审查所有上缴的文件,及转售价。并安排第二次面议的时间。(第一次面议后的6-8周)。

6.10天内,批准交易。

7.第二次面议前两周,将准备好的现金交给律师,由律师与各方解决其余的问题。(HDB,CPF,印花税,等)

8.完成前和卖方商定好时间,再去检查屋子,确信屋子已搬空,没有别的损坏。

9.完成交易当天申请水电及从律师那里拿钥匙。

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A)买房前准备
在买房前,您有两个问题要考虑:Eligibility 和 Affordability。
即您的购房资格和购房能力。
1)购房资格:
对PR来说,比较简单,PR在新加坡买HDB,较多的是以下情况:
2个结婚了的PR,
2个将要结婚的PR(您必须在第一次面议时给HDB官员看您的ROM登记条)
工作的母亲和读书的孩子
未婚的PR 兄弟姐妹
注意,一个PR,或者两个人中有一个拿PR没有超过3年,是不能买HDB的。

2)购房能力:
能获得PR资格的专业人士,购买一般的HDB经济能力不是问题,但是,有些PR购房者只有1人工作,或年纪很轻(PLOY 刚刚毕业),或有别的投资。此外,HDB规定,购房者在EXE OTP前,必须获得银行的贷款批准书。因此,事先的贷款能力评估是必须的。有经验的中介也可以大概估算您的贷款额。

以上两点外,还有一些问题:
购房的时机,购房的地点,购房的预算。

3)购房时机:
没有人可以准确预测价格的走势,大势暂时不会再上,或者说暂时调整大概是可能的,但是,调整幅度和长度未知。
买HDB是自住的,为的是有完全属于自己的温暖的小家,为的是有个人的私密空间,为的是将要出生的孩子,为的是不受大房东,二房东的气,为的是避免忍受和完全不同习惯的人共享空间。为的是省下高额的房租。所以,和投资私人公寓比起来,购买HDB时机不重要,重要的是有没有需要,再决定。

4)购房的大小和地点:
很多朋友问,买多大的屋子和哪里的屋子最好?
这是一个没有标准答案的问题。

I) 关于屋子的大小,3房还是4房,看您现在的需要和今后的需要。
夫妻2人,刚刚结婚,3房式可能正好。一间书房,一间卧室。
当您有了一个孩子,如果奶奶或外婆来照顾孩子,那您的书房就要利用客厅的一角了。
当您有了第二个孩子,孩子渐渐长大,3房式可能就太小了。
如果您的计划是,有孩子带回国内,那另当别论。

II)关于成熟社区或所谓的偏远点的地区。
成熟地区,如果指的是出行,购物方便。
我的看法,其实,跟国内的许多地方比起来,新加坡所有的地区,都属于成熟地区。
地铁,巴士四通八达,NTUC近在咫尺。再偏僻的组屋,5分钟之内也能步行到巴士站。这里的图书馆,游泳池,电影院,超市星罗棋布。有组屋的地方,就有健身角落,儿童乐园,公园。对于居民来说,这些都是重要的。
平心而论,哪里都蛮方便的。
当然,那些住在乌节地铁站隔壁,高岛屋楼上的人,一定是很方便的。只是,有多少人,是以每天购物为乐趣的呢?

5)购房的预算
有了清楚的预算,您才能知道您可以买怎样的屋子。买屋子要花多少现金,多少是可以用CPF支付的呢?

PR 银行贷款购房资金规划 (80% 贷款)

以下可用CPF 普通户头或现金支付:
I)印花税:根据成交价,第一个180K 1%,第二个180K 2%,360K以上3%
II)律师费大约 $2500
III)估价的 15%
IV) PR家庭(两个人都是PR)需付5%的额外印花税  具体情况请猛点参考文章

以下需要用现金
IV)定金=OTP 费+执行费 (少于$5000)
V)估价的 5%
VI)溢价金额 (高于估价部分,即COV)
VII)注册费,估价费,禁止转让费 等 大约 $500
VIII)中介服务费  成交价的1%+GST
以上加银行贷款80%成为您的购屋总花费。

B) 看房
以上的准备工作都完成后,跟中介说清楚您的要求,您就可以看房了。.
关于看房的时间:
通常是WEEK DAY 的晚上,七点到10点。和周末星期六,星期天的下午。别的时间,卖主要上班,您也要上班。有时,晚上看了屋子后,觉得不错,可以要求白天再看一次,通常屋主有空的话,是可以安排的。

看房的要点:
1)层楼的问题:
一般说来,我们PR 比较喜欢高楼,因为较通风,VIEW 比较好,没有或较少视线的阻挡。当然,高楼的估格和COV也会比较高,这个,要有思想准备。

其实,如果屋子的前或后面没有阻挡,通风也良好的话,个人认为,不需要非高楼不可的。有些朋友指定要10楼以上的屋子,而那一代的屋子最高13楼,那么选择就很少了。

这里主要讲一下顶楼和二楼。
顶楼的顾虑,1怕漏雨,2怕太阳直接照在屋顶会热。如果我们去新的HDB的楼顶看一下,其实顶楼上还有一层防雨隔热层。而且这隔热层是经常维修的。所以其实不用担心漏雨和太热的问题。万一漏雨的话,HDB免费负责修理。

有更多的人不要二楼。原因据说以前春节的时候,清理垃圾的工人要15号才开工,而旧屋子的垃圾槽是在每户的厨房的。所以春节时没人清理,会满上二楼。
但现在是垃圾每天清,再也不会有这个情况了。而且新屋子的垃圾槽在室外,电梯口。

2)朝向的问题:
由于下午太阳从西照射,西边的墙会较热,所以如果屋子(卧室)向正西的话,就会很闷热,如果窗朝西,但窗外面是走廊则另当别论。除非您不是很怕热,一般正西的屋子不推荐。
别的朝向,有点斜向西的,问题还不是很大。
有些朋友看房时觉得没有风,不喜欢,这是个要具体分析的问题。新加坡不同的季节风向不同,现在没风,可能几个月后就很大的风了。

3)有些屋子屋主打通2个卧室,成一个大的房间,有的屋主在客厅隔出一个小房间,有的把储藏室当鞋柜,有的把阳台当花圃。我看到过最有创意的一套JAMBO 5个房间分别是日式,欧式,庄园式,度假屋式,茅屋式。
有的屋子结构方方正正,四平八稳。有的则不拘一格,别有洞天。
各花入各眼。看您自己喜欢什么样的。
但有些地方是必须要注意的:
墙壁有无明显裂缝。(不是油漆的裂缝,那是很普遍的)。
厨房,洗手间天花板是否漏水。(泛黄不要紧,轻微油漆剥落也没有大碍)。
4)重要的还有,看看门口有没有阿窿哥的油画杰作。除非您也是干这行的,或者您是警察之家,否则建议您别买这种有问题的屋子。
5)屋里的家具,屋子的保养,屋主的精神面貌,一定程度能反映屋主的财务状况。仔细观察。

C) 买房所需手续
1)贷款批准书 LETTER OF OFFER(公民对应HLE)
由银行批准的贷款书,申请人签字后生效。必须在EXE OTP 前获得。否则,在1ST APPOINTMENT 时会有麻烦。
与此对应的是公民的HLE。由HDB批准。由于HLE 有时批准比较慢,所以,一般获得HLE后再放OTP定金比较保险。
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2)OTP(Option to purchase)
在买主看中屋子后,和卖主谈好价格,就要填写OTP,主要内容是:
付定金的日期(也即OTP日期)
屋子的地址
屋子的成交价格
屋子的定金数额(1-1000元)EXE OTP 的最晚日期。(14天)买主,卖主的姓名,身份证号码。EXE OTP 的金额(1-4000元)EXE OTP 后申请1ST APPOINTMENT期限。(1-90天)

通常中介要跟双方解释一下,然后卖主就会在OTP 上签名,一旦卖主签名,14天内,他就不能把屋子卖给别人。
买主必须在这14天内获得银行贷款,同时,买主可以利用这14天的冷静期考虑。如果他决定放弃这屋子,那么,定金将归卖主所有。如果他决定接受屋子,那么14天内他必须EXE OTP。

3)递交材料,申请交易。
EXE OTP 后的1-90天内,通常中介代劳,双方向HDB申请房屋转售。同时选择第一次面议的日期。
此后的一周内,HDB会有官员去屋子察看,有无非法装修,如果有没有被批准的装修被发现,卖方必须恢复原样,否则成交不能进行。

4)第一次面议时,买卖双方及中介需要到场,HDB官员要看买方的结婚证,身份证,如果是把孩子的名字放进居住者的,须孩子的出生证。
同时,双方约定完成交易的时间(即COMPLETION)。
PR买方此时去见律师,签一些委托书,委托律师帮助完成交易。律师会和银行,CPF局,HDB和别的一些政府机构打交道,帮助您完成交易,和还贷事宜。

5)COMPLETION
PR的话,不用出席,律师会去HDB完成手续,拿钥匙,结束。此时,屋子就是您的了。

D) 提前和延迟迁入

1)通常买主要求,是否能提前拿到钥匙,这样,可以早日装修屋子。如果卖主同意,也可以搬出,没有问题,但是,如果万一成交由于种种原因不能完成,买主就白白装修了,卖主也不会补偿装修的费用。所以,一般买主只是做些小的装修。或只是粉刷墙壁。

2)由于卖主不能按时搬出,比如对敲的CASE。有时会提出EXTENSION。让卖主在交易完成后,多住几个月才搬出。这一般是OTP前就讲好的,是卖屋子的一部分条件,买主接受了此条件,才能成交。否则不卖。这种情况HDB并不承认其合法性,买主需谨慎处理。

E) 关于银行和律师的选择
1) 很多银行都提供HDB的配套,DBS是最多新加坡人用的银行(若非HDB贷款的话)。PR大多数受的教育很高,愿意自己比较银行贷款配套,这是正常的。不同的时期,不同银行有不一样的配套优惠,所以没有永远最好的配套。但是您可以找到最适合您的配套。
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您可以自己在网站上看银行的贷款利率,做好功课。

我个人比较喜欢简单明了的配套,有些配套各种条件很多,又跟很多一般人看不懂的各种指数/利率/参数挂钩,看着好象很低,但总感觉有陷阱,不踏实。

您要什么银行的配套,一般中介都会有那家银行专门做银行贷款的banker可以介绍给您。由于他们有工作上的联系,资料传递方便。做贷款也会相对较快。

当然,您完全可以自己去找banker。只需让中介将资料(OTP,估价报告)传给banker就可以了。

2)律师也有很多,您也可以自己找,HDB HUB 3,4楼转一圈,10多家等着您。但是,您找的律师必须是您的银行认可的,这个要搞明白先。

律师的价格也是不同的,在律师费中有时没有包括银行贷款合约的STAMP 最高500元,这个您要知道。您可以先问清楚。

您的中介也会跟您推荐律师,我建议你问清价格,如果是一般的市场价,即可以接受

F) 关于中介和费用

您完全可以自助买房,不需要请中介。您要做的只是找房源,打电话给卖方中介,约定看房时间,看房后谈价格,然后由卖方的中介为您办手续。

大多数找中介的买主,是因为要节省找房源的大量时间,节省联系看房的精力,有经验的中介,可以帮您过滤您不要的屋子,让您少看很多您不会要的屋子,少走冤枉路。有经验的中介,会在看屋子时帮您把关,让您大幅减少买到欠阿窿钱,或破产屋主的屋子的机会。有经验的中介,会在谈价钱时,给您建议,帮您压价。避免您花冤枉钱。有经验的中介,可以帮您识别在买房中的陷阱,避免您的损失。有经验的中介,会陪伴您走过整个找房,买房的过程,并在关键的时候提醒您该做的事情。

还有重要的是,您即使自己找房源看房,90%的卖方中介照样会跟您收1%的中介费。而那个中介代表卖方的。

所有新加坡的中介公司的数据库是一样的,市场上的屋子,有什么在卖的,每个中介都知道,这一点上,找多个中介并不就是房源多。找一个交流舒服,专心为您服务的就好了。

如果一个买主同时找很多中介,一般有经验的中介是马上就会感觉到的,那他就不会专心为您服务。或离开那买主。

一个中介如果不能做某买主的生意,他也应该一开始就明确说明。

中介的行业收费标准是HDB买1%+GST,卖2%+GST。听上去很多,但是这个行业的从业员流失率其实很高,3,4个月做不到一个买卖的大有人在。如果遇到带一个客户看了40套屋子,最后客户自己跟别的中介买了以前亲口说不要,不要安排看房的屋子。

毕竟中介也是要养家糊口的,而且每个中介都有自己的原则,有些朋友把中介按标准收费就说成是‘贪得无厌’或者是‘黑心’,则好像有点过分了,您不同意,可以不做这个生意。从来没有中介把客户跟中介讨价还价佣金叫‘贪’,但这是一回事嘛。
中介和客户要互相理解,互相尊重,互相信任,互相配合。这样才是双赢的局面。

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(注:根据网友文章修改更新)
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